高善文：一二线城市房价因何飙升？为了孩子

　　如果用货币宽松的资金和投机的角度来解释中国房价飙升，那么一个绕不开的问题是：为何在大量三线及以下城市，房价总体上来讲相对还是比较稳定?

　　安信证券首席经济学家高善文表示，小学在校人数的数量，城市房价的涨幅，在两个变量之间存在着非常紧密的关系。也就是说，小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而在小学生增速非常低的地区，房价相对来讲，它的表现要弱得多。

　　而小学生人数的增长，非常生动地显示了他们的父母（青壮年人口）在大量涌入部分城市。这种现象从2011年开始。人口因何流动？

　　很多人认为，人口集中向这些城市流入，是因为这些城市有更好的就业机会，有更好的收入前景，更好的收入增长。

　　然而，高善文指出，这些看法是错误的！因为在人口相对集中流入的城市，实际上居民可支配收入增速一直在恶化。

　　但为何年轻人还愿意进入这些城市呢？

　　高善文认为，对于年轻父母而言，除了考虑就业机会，他们会考虑子女所能够获得的教育、环境等机会。而教育资源在不同城市之间具有非常大的差异，使得人口流向表现出选择性。

　　2012年之后，我们从城镇化转向了都市化，人口在集中的流向都市，大都市，人口在集中流向传统的经济、文化、教育、政治的中心，流向一个非常关键的交通枢纽，以及流向长江中下游的这个城市群。

　　最后，高善文提到两个疑惑：我们现在应对性的政策都是限制需求，限制需求能够在长期之内把人口流入趋势逆转吗？限制需求在中期之内能刺激供应的响应和增长吗？对这两点，高善文均表怀疑。

　　未来几年，这些这些人口涌入的城市房价会怎么样？高善文认为，这些城市在严格限制的条件下，几年以后房价会更高。

　　以下为演讲全文：

　　大家好，很高兴有机会和格隆汇的朋友们做个交流。接下来我给大家分享的可能不会引起那么多的激动，但也是大家很关注的话题，这个也是2016在经济层面最为热闹的话题，就是中国房价的问题。

　　一、中国不同城市房价的显著分化：一个用货币宽松和投机无法解释的现象

　　我们知道，在今年大部分时间里，中国有十几个二线城市的房价出现非常快速的上涨，到10月初的时候，中央被迫启动新一轮非常严的调控政策。

　　房价非常快速的上升，引起了大家对泡沫的普遍担忧，无论是日本90年代的教训，还是美国2008年以后的教训，都提醒我们，房地产泡沫对经济金融稳定的潜在破坏力是非常大的。

　　对广大普通老百姓来讲，房价也是绕不开的话题。特别是在中国仍然持续不断的有大量年轻人口涌入城市的背景下，房价的基数上升对于刚刚进入城市中的穷人，特别是没有房子的穷人来讲，在生活质量上带来了非常大的，甚至是非常长久的压力。

　　也有很多人把房价的上涨普遍归结为超发的货币、宽松的流动性和高度投机性的资金炒作行为。这些看法都是有一定的道理，也毫无疑问引起了非常多、非常广泛的共鸣。

　　但是我在今天想跟大家分享一个略微不一样的视角，我想从这样的视角来看一看中国的房价问题。

　　首先我们先来看一下上图，在中国，一、二、三线城市之间的房价的分化非常大。一线城市的房价在2011年以来，总体来讲始终是小跌大涨的格局，每一轮的回调幅度都很浅，随后的回升都迅速超过了前期高点。