随着严厉的楼市调控在多个城市落地,疯狂的楼市成交行情在国庆节已显露出清淡迹象。在新政影响下,部分城市成交量进入下降通道,直接影响房企资金回笼速度。曾以重金砸下多块高价地的房企们,在楼市调控组合拳下前景难料,部分中小房企或面临资金风险。但也有部分品牌房企则称,越是调控,越是拿地的好时期。
2016年3月,合肥76.89亿元总价高价地诞生。
溢价率超100%的高价地211宗
在楼市调控前,三四线城市销售不济,一二线城市成了房企避险的港湾。自去年以来,北京、上海、广州、深圳,以及南京、苏州、合肥等强二线城市中,品牌房企积极拿地布局,优质地块竞争激烈,高价地频出。
据中原地产研究中心统计数据显示,2016年是全国高价地出现最多刷新历史纪录的一年,截至9月底,全国有211个高价地。一线城市2016年住宅土地楼面价同比上涨了72.2%,二线城市涨幅更是达到了86.7%。溢价率也纷纷刷新历史纪录,一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%,二线城市达到了65.23%。在8月出现46宗高价地后,9月高价地潮在持续刷新纪录,全国已经出现了50宗高价地(认定标准单宗地总价超过10亿,溢价率超过100%),全年超过10亿的地块高达405宗、溢价率超过100%的高价地高达211宗,均创造了历史纪录。
截至10月11日,年内抢地最积极的50大房企合计拿地为10459亿元,平均拿地成本为7276.2元每平米,而在2015年同期,50大房企拿地金额只有5932亿元,上涨幅度高达76%。在2015年同期,拿地平均成本只有4761元/平米,企业拿地平均成本增加52.8%。
通过观察今年的高价地不难发现,不同于前几年高价地的相对分散,今年房企之间的战略趋同,回归主流城市成行业共识,导致土地竞争激烈,无论高价地规模还是溢价,都远超以前。
高价地或累及房企资金安全
调控政策之下,带来成交量下滑,势必影响房企资金回笼速度。而缺乏回款,房企又如何缓解为了高价拿地而带来的负债之渴?房企的资金链安全成为关注焦点。
京WORK-北京码头创始人、北京房地产学会执行会长陈贵表示,这次调控对房地产的影响是深远的,时间不会短。对高价地而言,需要等待。如果是一线的高价地,等待还有希望,二线高价地会有分化,有的好,有的惨。
“根据经验,未来一年房价不涨超过50%,拿了高价地的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力使高价地面临的风险非常大。”同策咨询研究总监张宏伟表示,房地产周期在2017年下半年后将处于低谷期,去年下半年至今已经出让的高价地项目如果打算2017年入市,也就意味着很难通过房价上涨获得收益。也就是说,如果今年下半年或明年入市,或面临亏损局面。
“按照部分城市土地新政,部分高价地需要现房销售,如果在拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下,那这些高价地就惨了。”张宏伟表示,拿高价地的这些企业可能因为高价地而陷入困局。
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