叶檀：房地产在贪婪与恐慌中 房价还将再涨

　　房地产长期繁荣很难像过去那样持续，但萧条也不可能马上到来。可以预见的是，房地产在资本的贪婪与恐惧中，在预期明确的少数城市，还会上升。

　　揭秘房价涨跌真相

　　最近一则新闻说的是日本2014年日本首都圈（东京都及周边三县）的流入减去流出的净流入人口为109408人，比上年增长12884人，连续19年增加。

　　东京市区是日本净流入人口最集中的地区，流入约7.3万人，且主要是15岁至29岁的年轻人；农村和小城镇是人口流出最明显的地区，全国有70%以上的村镇为净流出。

　　日本总务省说，由于中小地方城市经济长期低迷不振，就业形势严峻，而首都地区的经济恢复势头明显好于地方中小城市，很多年轻人为了寻找适合自己的职业，纷纷从中小城市流入东京等大城市。为扭转这种状况，日本政府制定了经济成长战略，努力“振兴地方经济与增强地方活力”，倡导在东京的大企业将总部部分职能部门或者生产基地迁移到地方城市，并为此制定了非常优惠的税收政策，但尚未取得明显的效果。

　　日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计，到2023年全日本将有20%的房屋空置。

　　但与此同时，占日本全国人口和经济总量（GDP）比例为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价却快速回升。

　　这三地房价从2006年开始回升，2008年上涨了5.3%，而2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，地价上涨了0.7%。形成对比的是，从1992年地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌，刚过去的2014年下跌幅度为1.7%。

　　日本的房价表现，与区域人口增减关系密切，以此足以管窥我国房地产市场的区域前景。

　　如东京所示，人口净流入可以作为一个地区房价前景重要的判断指标。2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。

　　其中上海（楼盘）以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京（楼盘）的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳（楼盘）排在第三，人口净流入数为755.59万。人口净流入超过100万的城市共有22个。

　　值得注意的是，目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。除了北京、上海和深圳，广州（楼盘）的人口净流入也达到了461万，厦门（楼盘）的人口净流入虽然只有204万，但常住人口与户籍人口之比高达2.05比1。

　　可见，人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。无流入或净流出，房价上涨乏力。道理很浅显，兹不赘述。

　　2015年春节期间，某公司根据每天100亿次位置定位请求，生成了一个全国出行热度图，对中国春运人群出行情况进行了一次可视化的呈现，这个大数据迁徙图，对房地产也很有说服力。

　　地图显示，2015年春节期间，中国五大迁入城市排行为：茂名（楼盘）、周口、梅州、玉林（楼盘）、湛江（楼盘）；五大迁出城市排行为：深圳、北京、上海、广州、东莞（楼盘）。全国范围内排行前五的出行热门路线是：上海到北京、深圳到重庆（楼盘）、北京到成都、北京到上海、广州到重庆。

　　这恰恰说明，五大迁出城市，正是中国人口流入较多的城市；迁入城市，则是人口流出较多的城市。迄今为止，尽管东部发达地区的产业向全球以及中国中西部地区转移的趋势风起云涌、难以遏止，但以成都、重庆为代表的中国中西部特大城市，依旧是中西部人口向东部地区净流入的枢纽。