房产市场的“脸”在变 房地产新常态下凸显三大变化

　　记者看到，近段时间以刺激住房消费为目标的新一轮改革相继在各地出现。如各地银行二套房贷首付比例调整为40%，个人转让住房营业税免征年限由5年变2年。这些改革措施的一个共同点，是政府专注于提升百姓住房消费能力，允许市场自发调节。

　　业内呼吁，原来房地产调控政策不支持改善性住房。现在既然全面建设小康社会，老百姓的幸福感也来源于住房条件的改善，政府就必须实打实地提高百姓住房消费能力，减少税费和利息负担。据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群是非常必要的。

　　供需的“眼”在变：

　　不再“紧盯”政策，以“我”为主

　　记者过去几年调研房地产市场时，一大感受是无论开发商、购房者还是专家学者，采访对象三句话不离“调控”。“国五条”、“国十条”都是大家展望市场走势的根据。而今年的一个不同现象，是各方对政策的关注少了，纷纷打起了自己的“小算盘”。

　　接受记者采访的一些开发商表示，严峻的市场考验正在到来。一方面，是房地产行业利润率向社会平均利润率回归。另一方面，市场竞争加剧，部分实力弱的开发企业将面临市场淘汰的风险。

　　天津一位在房地产市场摸爬滚打二十余年的公司高管告诉记者，“研究政策不如研究市场。企业拿地就能赚钱的时代已经过去，现在想卖房子，就要推出高附加值的产品。比如我们花大价钱引进一种空气循环系统，保证楼内恒温恒湿。虽然增加了成本，但可以在销售过程中增加优势。不仅是我们，其他开发商也都拿出来自己的看家本领，都在提高品质上下功夫。”万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)原高级副总裁毛大庆也坦言，“把房子做精才是更重要的事情。”

　　学者分析，过去我国房地产市场是典型的政策市、货币市，非理性投资是房价快速上涨的一个重要原因。但随着近年来房地产相关制度的完善，房产税立法进程的加快，住房价格涨幅回落、甚至出现绝对下降，百姓住房消费理念也发生了转变，这将成为房地产市场健康发展的关键因素。