香港二手房价跌幅不到10% 放松楼市调控仍言之尚早

　　香港楼市近期正在经历放缓，但香港官方人士表示，由于二手房价跌幅不到10%，现在谈是否会放松调控言之尚早。

　　“香港金融管理局推出逆周期宏观监管措施，包括收紧按揭成数，有稳定楼市作用，在楼价上升时尤为重要。”1月14日，香港财经事务及库务局局长刘怡翔在出席亚洲金融论坛后对媒体表示。

　　刘怡翔说，目前香港二手楼价格由高峰期下调仅8%至9%，政府现在会否“减辣(放松楼市调控措施)”或调整按揭措施是言之尚早。当局会密切留意市场发展，视乎情况才决定下一步行动。

　　亚洲金融论坛由香港特别行政区政府与香港贸易发展局主办，创立于2007年，探讨亚洲市场的最新发展与趋势，此次论坛为期两天(2019年1月14日-15日)。香港特别行政区行政长官林郑月娥、香港贸易发展局主席罗康瑞分别作开幕辞和欢迎辞。

　　据大公报报道，林郑月娥表示，香港今年经济前景面对严峻挑战，环球经济存在很多不确定因素，包括中美贸易摩擦，但香港有稳健的经济基础、充裕的公共财政，和审慎的金融监管，特区政府会主动应对，相信有足够能力将外来经济挑战转为发展机遇。

　　林郑月娥又表示，虽然香港经济受外来因素影响，但2018年头叁季经济增长达3.7%，全年增长预测为3.2%，仍高于过去10年平均的2.7%，失业率则处于20年的低位2.8%。

　　2018年1月10日，香港金融管理局公布，由2019年1月1日起，香港适用的逆周期缓冲资本(CCyB)会由现行的1.875%，上调至2.5%。

　　金融管理专员陈德霖表示：“鉴于信贷与本地生产总值差距及物业价格与租金差距等主要指标仍处于偏高水平，因此香港有需要持续累积CCyB。尤其是信贷与本地生产总值差距已超过19%，表明系统性风险并未减煺。如这些风险一旦实现，CCyB可提高银行体系承受冲击的能力。”

　　彼时，香港房价已连涨20个月，距离2018年8月的全面回落还有8个月。2018年2月28日，香港财政司司长陈茂波在香港立法会发表2018至2019年度《财政预算案》时表示，过去数年，在住宅单位供应偏紧、利率超低及资金流入的迭加因素影响下，香港楼价已非一般市民所能负担。陈茂波因此希望，香港市民在做出置业决定前，应小心衡量风险。

　　去年11月、12月，香港住宅销售连续两个月同比腰斩。2018年12月10日，林郑月娥对于香港楼市正向下调整表示“有些人觉得是负面但我觉得很正面”。“据差饷物业估价署数字，自今年8月起楼价已下跌3.7%，但这个调整幅度远远未能抵销2018年的升幅，更不要说由我上任以来，即7月1日后的升幅。所以若有人存有任何幻想，看到楼价跌，政府便会出招救市，可以不用想了。”

　　2016年11月4日，香港出台了新政抑制房地产市场过热，全面提高买卖住宅物业印花税率，税率统一调整至交易额的15%，仅首次置业的香港本地居民以及“一换一”的置换客才不受新政影响，非香港永久居民置业则统一征收30%的印花税。去年6月，香港行政会议召开特别会议，通过了居屋与巿价脱钩，开征物业空置税，将卖地表中地皮兴建公营房屋等3项政策。

　　此外，刘怡翔指出，近期香港兑美元的汇率较接近7.85(1美元约为7.85港元)，走势转弱是市场供求所致，银行同业拆息在新年后转为宽松，但汇率仍受美元近期强势影响。刘怡翔认为，美国联储局表明对加息步伐会较为忍耐，也会更留意缩减资产的时间表，不会一面倒自动推行，因此，利率对香港的压力尚需留意市场发展。

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　　香港特区政府土地注册处公布的一项数据显示，香港楼市自11月住宅销售遭遇腰斩之后，12月销售量再度暴跌，住宅成交额也腰斩。

　　香港11月住宅成交量暴跌6成，成交金额腰斩

　　香港土地注册处数据显示，12月全港住宅销售总额仅为241亿港元，而去年同期为520亿港元，同比下降53.7%。

　　成交量方面，全香港12月住宅销售量大减至2060套，去年同期为5337套，同比下降61%，较11月环比也出现21%的断崖式下跌。

　　从楼宇买卖合约数据来看，2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后，便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比，都出现大幅下降。不光是住宅楼宇，香港所有楼宇买卖合约数目也同步进入为期半年的下跌趋势。

　　房价指数已较高点跌近8%

　　追踪香港房价最权威的中塬城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示，截至12月28日，香港12月房价指数降至174.37，环比上月跌幅达1.70%;而11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。

　　与2018年8月17日的峰值188.64对比来看，香港房价指数已经下跌了约7.56%。

　　根据中塬城市分区领先指数显示，香港的不同区域中，房价跌幅最大的是新界(东)，环比上月跌幅高达4.67%，新界(西)的环比跌幅也高达2.53%;九龙半岛的跌幅为1.88%，香港岛环比则微涨0.14%。

　　除了房价下跌、成交量和成交金额腰斩等现象，稍早前的地王流拍、买家毁约也已暗示了香港楼市寒冬已至。

　　2018年10月中旬，香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺(约合人民币57.16万至114.31万元/平方米)。这块至少60万一平米的顶级地皮，因出价未达港府底价而流拍。

　　与此同时，毁约煺房事件不断增多。据香港房地产信息网站Data elements数据显示，2018年前10个月，香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。

　　违约楼盘的成交价从490万港币到3980万港币不等，选择违约的购房者需交25万至200万港元的违约金。即便如此，宁可损失定金也要毅然煺房，表明买家对楼市的认知正出现重大转变。

　　上述现象同时出现后，各大机构也纷纷看空未来的香港楼市。

　　高盛集团在一份研报中预计，到2020年香港金管局将与美联储同步加息，届时香港楼市将出现15%至20%的回调。

　　标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%。香港耀才证券甚至认为，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

　　此前香港特首放话：不会救楼市

　　香港楼市成交量腰斩、房价开始大幅回调，香港楼市彻底“歇菜”的迹象频现。但即便这样，港府也并不打算“救市”。

　　香港特别行政区行政长官林郑月娥12月在出席《信报》及新城财经台主办的“香港经济峰会2019”时发表演讲称，近月楼市向下调整，但远远未能抵消2018年年初至今的升幅。她说，若有人幻想政府会出招救市，大可“悭番”(“省省吧”)。

　　林郑月娥称，楼市下跌有人认为是坏事，但她认为是好事。她援引香港差饷物业估价署资料显示，自8月份物业价格跌3.7个百分点，但认为较年初、以及她上任以来，这些跌幅仍未抵消过去的升幅。

　　其实在香港特首就楼市下跌发表“不救市”的讲话前，另一位特区政府高官就曾频繁对楼市下跌做出预警。

　　2018年10月，香港财政司司长陈茂波撰文表称，展望明年，利率继续上升无可避免。陈茂波表示，这对美元汇率和全球息率都有影响，对一些发行美元债较多的新兴市场来说，挑战不少。而香港超低息的年代，不但结束，可能还会步入逐步加息，资产市场的风险不能忽视。

　　他警告称，正在供楼的市民，不少都已经感受到加息带来的额外负担。早前，本港多家银行又相继宣布上调新造楼宇按揭的利率，置业人士的供楼负担将会加重。

　　香港金管局此前也曾暗示，将结束长达10年的超低息环境。

　　2018年二季度以来，金管局多次买入港币投放美元，香港银行体系总结余账户降到了2008年末以来的最低水平。收紧了基础货币，港币短端市场利率与政策利率逐渐收敛，与美元利差也在缩小，从而稳定了港币汇率，港币兑美元的汇率稳定在了7.85弱方兑换保证下方。

　　但全面加息背景下，香港住宅按揭贷款利率上升，直接打压资产价格。去年9月，香港最优惠贷款利率上调至5.125%，住房贷款利率也创近10年来最高值，对高企的房地产价格构成直接的压力。

　　(房掌柜整理来澎湃新闻、华尔街见闻)