(匿名)

　　有多少人买房时会关注楼盘的土地性质?相信大部分购房者对此都没什么概念。土地的属性分类有很多，令购房者感到比较困惑的就是划拨土地，要知道划拨土地的获得方式是无偿的，一般情况下该地建造的房屋定价都比其它楼盘要低。那么，什么是划拨土地?买划拨土地的房子有哪些交易风险呢?

　　一、什么是划拨土地?和出让土地有何区别?

　　划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，其特点是无使用年限，而且土地使用者在拿地时无需缴纳土地出让金。

　　出让土地是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者在取得土地时候需向缴纳一笔土地出让金方能使用土地，出让土地通常有使用年限，例如住宅的使用年限通常是70年。

　　根据相关法律规定：划拨土地上的房子无法自由交易。出让土地上的房子可以正常进行自由交易。

　　二、划拨土地房产如何转让?

　　以划拨方式取得的土地使用权在未经有批准权的人民政府批准的情况下，不能够进行转让。如果想要转让房屋时，首先应该向有批准权的人民政府申请，并由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

　　三、买划拨土地的房子有哪些交易风险?

　　1、因买方不符合条件，国土局拒绝办理过户，导致交易无法完成

　　因企业基本均不符合使用划拨土地的条件，原则上说，直接以划拨土地办理过户具有一定困难，可能会被国土局拒绝。待操作到过户环节之时，买方通常已经支付了大部分购房款。

　　因房屋无法过户，买方所能选择的，一般只能是通过诉讼，要求解除合同、追回已付款项，有条件的情况下争取赔偿。但是，诉讼的胜负，取决于交易双方谁对划拨土地的可转让性负责，而这并没有法律直接规定，最终判定将取决于对交易细节的证据收集。同时，即使买方胜诉，款项能否收回，还取决非于能否有效克服执行难问题。

　　2、国土局同意过户，但要求补缴土地出让金

　　实践中，国土局大多同意办理过户，但前提是必须提前补缴土地出让金。此时卖方称已履行义务，不对补缴土地出让金负责。对买方而言，则面临要么终止交易，就合同解除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金，待取得土地权证后，再针对土地出让金支付问题，与卖方诉讼解决。

　　3、因规划等原因，划拨土地无法转为出让土地，导致交易无法进行

　　熟悉房地产法律法规的买卖双方，通常会在谈判交易价格之初，即考虑到土地出让金补缴事宜，因此一般不会发生过户之后再就土地出让金诉讼的问题。但是，即使双方已考虑到土地出让金因素，也并不表示交易自此万事大吉。如前文所述，并不是任何情形下，国土局都会同意以补缴出让金的方式，将划拨土地转为出让土地。