价格倒挂“地王”变“闲王”开发商解套路在何方

　　2017年12月中旬，南京一地王楼盘被曝因拖欠工程款全面停工，引起市场对诸多“地王”项目前景的关注。而据克而瑞统计显示，2016年共340多个单价或总价地王产生。截至2017年10月，2016年的“地王”项目开盘的只有一成左右。那么，这些尚未开工的“地王”会面临怎样的结局?已开工的项目如何缓解资金压力?可开售的地王如何在“限价”、“降价”和“限购”的“三重紧箍咒”之下找到出路?

　　2016年是中国房地产史上诞生“地王”最多的一年。据克而瑞统计显示，共有340多宗单价或总价“地王”在这一年产生，令媒体与大众频频为之咋舌。

　　然而，乐极生悲，在房地产行业上行周期中，“地王推涨房价”的逻辑固然成立，在下行周期则存在“等解套”的风险。进入2017年，在限购、限价等政策频出，租售同权、物业自持等新规出台的背景下，多城楼市成交价量下滑，诸多“地王”项目也面临考验。近期，南京区域地王京奥港项目就曝出因资金问题被迫停工一事。

　　克而瑞统计显示，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多，多数在建未售，少部分还没开工。

　　对于“地王”前景，旭辉林中曾在易居沃顿班上直言：“未来二三年市场无起色，2016年的多数地王都将难堪。”

　　“地王”堪忧?

　　在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中，《每日经济新闻》记者发现，目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工，他们主要集中在广州(楼盘)、深圳(楼盘)、苏州(楼盘)和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价，这意味着当前若入市即亏本。

　　上述14宗未开工“地王”里，举例来看，苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块(苏州2016-WG-46号地块)，成交楼面价达到38960元/平方米，而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米;附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年;2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间也超过1年。

　　又比如，合肥葛洲坝中国府项目的拿地楼面价为22103元/平方米，而目前该项目周边在售楼盘均价仅为22000元/平方米，价格倒挂下，房企的入市积极性显然不高。

　　此外，东莞颐和翡翠花园，目前区域限价标准为20000元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米，因而项目现也处于“缓开工”状态，预计2018年5月才会入市。

　　在上述“地王”名单中，记者还注意到，有近60%的地块处于已开工但未开售阶段，而已入市“地王”项目，销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示，杭州(楼盘)首开金茂府于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

　　排除因“地王”项目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高净值人群，在整体楼市调控趋紧的背景下，销售情况一般之外，整体“地王”项目的开发进展缓慢，更有一些项目选择延迟入市，这背后又是什么原因?