马光远：18年房地产将迎来历史性巨变成为现实

　　2016年底，我对2017年房地产的总体预判是：六月份房地产会变天，中国的高净值人士应该减持房地产。事实如何呢？先是“3.17”的政策变天，各种限制性的手段无所不用其极，高层不断强调“房子是住的，不是炒的”，并且将防范房地产泡沫列为中国经济的五大风险。事实上，这样的基调意味着，房地产作为最好投资的在中国房地产的历史基本宣告结束。在政策的打压下，包括一线在内的热点城市开始降温，在新房限价的情况下，二手房市场博弈出现了明显的逆转，到2017年年底，北京等城市的二手房出现了量价齐跌的局面，我预判的“变天”成为现实。

　　但出乎我的意料的是，由于货币化补偿等政策，导致房价快速上涨的热度向一些没有概念，没有基础，房子供应量很大的四五线城市蔓延，甚至小县城都出现了抢房子的现象。这样的结果是，尽管热点城市降温，但四五线城市的火热让整个市场的数据再次创下历史新高，无论是房地产销售，还是土地市场，突破2016年的高点已经成为定局。前11个月商品房销售额已经突破10万亿大关，115481亿元，增长12.7%，已经创造了历史新高；从土地市场看，前11月，房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长了16.3%，前10个月国有土地使用权出让收入35959亿元，同比增长了37.3%。在销售业绩上，短短一年时间，中国房企巨头的规模从“3000亿时代”跑步跨入“5000亿时代”，碧桂园销售额已经突破5000亿元大关，恒大、万科也在向5000亿迈进。

　　但是，我想说的是，2017年房地产数据创造历史性的新高，几乎成为房地产上半场一曲惊艳的绝唱。我坚持我在2017年底对今年市场的基本判断：2018年将是本轮房地产最困难的一年。原因有二：第一，政策调控的效应将在2018年全部显现，随着四五线去库存周期的结束，市场将陷入非常困难的局面；第二，房地产企业也好，购房者也好，还是吃瓜群众，对房地产的思考仍然停留在过去的思维，没有意识到房地产的天变了，没有意识到随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期和房地产自身周期的变化，房地产上半场已经结束，下半场正式开启，而下半场无论在政策环境、盈利模式，以及竞争路径和理念上，都和过去20年完全不同，房地产正在迎来真正的历史性巨变。

　　房地产迎来历史性巨变，绝非虚张声势的妄言，而是实实在在的事实，这种巨变可以从三个维度观察：

　　第一，房地产的基本矛盾变了。用十九大报告中的话，就是房地产的基本矛盾变了，房子短缺的历史基本结束。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。房子够了，但好房子少，优质城市的优质房产仍然稀缺，这将是长期的，特别是，随着人们对房子功能定位的不断提升和变化，人们对房子赋予了更多精神层面的东西，这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。